nekretnine

Da, da, sve znam, krenut ćeš odmah s onom poznatom rečenicom, koja se sada printa na svim majicama te koja obično dođe nakon što napuniš 40-tu: Ništa ja ne moram, ja sam se namorala.

Ali prije nego odustaneš od čitanja zapitaj se znaš li stvarno „na koga je“ ta kuća ili stan u kojoj živiš?
U kakvom su „stanju“ nekretnine koje ostavljaš svojoj djeci?
Je li kuća upisana u katastar i zemljišnu knjigu i ima li dozvole?
Ili možda želiš investirati pa nešto od nekretnina i kupiti?
Znaš li što imaš i što kupuješ?

Krenimo redom.

1. Lokacija – gdje se nekretnina nalazi?
Svaka nekretnina (zemljište, zgrada, građevina, stan) ima svoje ime i prezime po čemu je jedinstvena i prepoznatljiva a to je broj katastarske čestice i naziv katastarske općine. Znači opis nekretnine: kad od centra ideš 50 metara pa skreneš lijevo i onda još cca 30 metara e tamo ti je to neće ti puno pomoći. Saznaj broj k.č. i naziv k.o. Ako ti se ne da to sama istraživati angažiraj geodeta ili odi u katastar.

2. Ima neka tajna veza – nekretnina, katastar i zemljišna knjiga.
Kad znaš broj k.č. i naziv k.o. na konju si. Sve što želiš znati o nekretninama, a vezano je uz broj, površinu i oblik katastarske čestice, vlasništvo, terete, hipoteke saznat ćeš u katastru i zemljišnoj knjizi (iliti gruntovnica, gruntovna, zemljišnik ovisno u kojem dijelu RH se nalaziš). Veza ipak nije tajna, ona je javna i nalazi se na www.katastar.hr i https://oss.uredjenazemlja.hr/ i https://geoportal.dgu.hr/.

3. Javno neusklađena veza – U kakvom su „stanju“ nekretnine koje ostavljaš svojoj djeci? Na koga je ta kuća ili stan u kojoj živiš?
Da ne pomisliš odmah kako si pokorila svijet moraš znati da je veza između katastra i zemljišne knjige „ponekad” neusklađena. Može se dogoditi sljedeće:

a. Broj katastarske čestice, a ponekad ni naziv katastarske općine nije isti u katastru i zemljišnoj knjizi – u tom slučaju zatraži identifikaciju čestice              da saznaš kojem broju katastarske čestice u katastru odgovara ona u zemljišnoj knjizi ili obratno. To možeš zatražiti u katastru ili angažiraj                    geodeta da ti to sazna.
b. Katastarska čestica nema istu površinu niti način uporabe u katastru i zemljišnoj knjizi – tvoj čestica u katastru je veća ili manja površinom od                one u zemljišnoj knjizi, a radi se o istoj čestici. Ili je u katastru upisana oranica, a na terenu je vinograd, a u zemljišnoj knjizi livada? Na tebi je da            te podatke uskladiš na način da ćeš angažirati geodeta koji će ti snimiti stanje na terenu, izraditi geodetski elaborat i predati na provedbu i                    usklađenje u katastar i zemljišnu knjigu.
 c. Nije upisano vlasništvo nekretnine koju imaš niti u zemljišnu knjigu niti u katastar – kada znaš broj k.č. i k.o možeš provjeriti ove podatke u                     katastru i zemljišnoj knjizi.

  • i. Ako si upisana u zemljišnoj knjizi kao vlasnik, a nisi u katastru onda s originalnim zemljišno-knjižnim izvatkom odeš u katastar i zatražiš upis vlasništva.
  • ii. Ako nisi upisana kao vlasnik u zemljišnoj knjizi potraži dokument o kupoprodaji ili nasljedstvu nekretnine te zatraži upis vlasništva.
  • iii. Može se dogoditi i da nemaš navedenu dokumentaciju kojom dokazuješ vlasništvo nekretnine pa ovaj puta ideš kod odvjetnika, a ne kod geodeta. Odvjetnik će te uputiti u postupak upisa izvanknjižnog vlasništva.

4. Ima li kuća/stan potrebne dozvole? Je li kuća upisana u katastar i zemljišnu knjigu?

  • Svaka kuća, zgrada i građevina u RH bi trebala biti legalno sagrađena, što znači da mora imati dozvole za gradnju i/ili uporabu. U ovisnosti od toga u kojem vremenskom razdoblju je sagrađena ima različitih dozvola, npr.: uvjerenje da je građevina sagrađena prije 1968., građevinska, uporabna, rješenje o izvedenom stanju (nakon legalizacije)
  • Ako si legalizirala objekt i za to dobila rješenje o izvedenom stanju moraš ga upisati u katastar i zemljišnu knjigu. To, naravno, ne ide „automatski” jedno s drugim u RH .
  • Moraš znati da ako imaš dozvolu za objekt ne znači da si upisana u katastar i zemljišnu knjigu i obratno. To što imaš upisan objekt u katastar i zemljišnu knjigu te ucrtan na katastarski plan ne znači da imaš dozvole za njega. U različito vrijeme vrijedila su različita zakonska rješenja.

5. Ako kupuješ kuću, zemljište ili stan znaš li što kupuješ? I da, upiši vlasništvo!

Prođi kroz sve ove korake do sada kako bi imala detaljniji uvid u nekretninu koju kupuješ, posebno oko neusklađenosti katastra i zemljišne knjige. Ako je neusklađeno neka prodavatelj riješi neusklađenost. Ako kupuješ kuću ili zemljište dodatno se raspitaj gdje su međe na terenu i postoji li spor sa susjedima u vezi međa ili se vodi sudski proces.

I da, upiši vlasništvo! Nije dovoljno samo kupiti nekretninu, moraš se upisati kao vlasnica. Jer dok se u zemljišnoj knjizi ne upišeš kao vlasnica, bez obzira na kupoprodajni ugovor, pravno gledano nekretnina nije tvoja.

Zašto ti to sve uopće treba? Jer nema šanse da prodaš nekretninu bez ovog svega riješenog niti da dobiješ kredit u banci (ako dižeš hipoteku na objekt) niti da ti djeca mirno uživaju u nasljedstvu. A i zato što ćeš biti jedna od rijetkih u RH koja se brine o svojim nekretninama.

Ako ti se ništa od ovog ne da raditi samoj javi se, sve se može riješiti.

A tekst na temu Kakve veze tvoja naslijeđena nekretnina ima s Marijom Terezijom?  stiže uskoro…

Autorica: Blaženka Mičević

Foto: Ingram Image